Сопровождение сделок с недвижимостью

Для экономии Вашего времени и денег при совершении сделки очень важна помощь опытного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Учесть все юридические тонкости и риски при сделке с дорогостоящей недвижимостью, а так же заручиться помощью опытного юриста по недвижимости будет не лишней при покупке или продаже объекта недвижимости. Покупая или продавая любую недвижимость недостаточно просто правильно оформить документы. Важно обратить внимание на их значение и как они должны использоваться. Если вы не знакомы со всеми тонкостями законодательства в сфере недвижимости, а изучить их за короткое время невозможно, то в таком случае будет не обойтись без услуг квалифицированного юриста по сделкам с недвижимостью, который разложит всю информацию порядок совершения сделки по полочкам для Клиента.
Операции с недвижимостью относятся к сделкам с большим количеством скрытых рисков. В современном российском законодательстве существует множество оснований для признания заключенных сделок недействительными. Приобретая например квартиру в новостройке, вы, при определенных обстоятельствах, рискуете оказаться не первым ее покупателем. Или, к примеру, купите недвижимость у мошенников, которые вообще не имели прав на этот объект. Результатом будет потеря недвижимости и денег. Правильно, законно и безопасно совершить сделку по недвижимости можно только при наличии обширных знаний и наличия профессионального опыта. Только так можно гарантировать исключение рисков при заключении сделки.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью является очень важной задачей для заказчика и ответственной - для адвоката.
Задачами юриста по сопровождению сделки с недвижимостью являются:
- Сведение рисков сделки к минимуму;
- Формулирование условий договора с максимальной выгодой для Вас;
- Представление интересов Клиента при проведении переговоров с другой стороной (покупателем, продавцом недвижимого имущества);
- Проверка юридической «чистоты» сделки и соответствие документов действующему законодательству;
- Дача разъяснения обо всех вариантах правовых последствий совершаемой сделки;
- Пресечение попытки мошеннических действий со стороны других участников в сопровождаемой сделке;
- формирование полного пакета необходимых для сделки документов;
- Подготовка законной схемы совершения сделок с расчётом минимальной налоговой нагрузки;

Сегодня на рынке работает довольно большое количество юридических и риэлтерских компаний, предлагающих услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. Цена на их услуги разная. Но не стоит экономить деньги на качественной консультации или услуге сопровождения, ведь ее стоимость несравнима с теми возможными финансовыми потерями, которые могут произойти при неправильно оформленной и заключенной сделке.
Основные направления в работе юриста по сопровождению сделок с недвижимостью:
• Сопровождение сделок с жилой недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда, ипотека и др.);
• Сопровождение сделки купли-продажи новостройки: проверка документации застройщика, переговоры, изменение редакции договора , споры с Застройщиком, сопровождение в подписании.
• Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, землей (купля-продажа, аренда, уступка прав, залог);
• Консультации по вопросам оформления сделок с недвижимостью;
• Составление (экспертиза) договоров купли-продажи, аренды, субаренды. ипотеки, мены, доверительного управления имуществом, дарения, цессии и др.;
• Юридическое сопровождение регистрация прав на недвижимое имущество и сделок;
• Юридические услуги для участников долевого строительства;
• Приватизация недвижимости (в том числе, квартир, объектов нежилого фонда и земельных участков);
• Представление интересов Клиентов во взаимоотношениях сагентами по недвижимости и с агентствами недвижимости;
• Оформление купли-продажи земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Первый шаг при покупке квартиры – проверка ее "юридической чистоты", которая также может быть включена в сопровождение сделки купли-продажи квартиры. От ответственного анализа правоустанавливающих документов собственника и истории перехода прав на квартиру будет зависеть не просто законность совершения сделки, но и Ваше будущее спокойствие.
Второй, не менее важный этап юридического сопровождения сделки с квартирой – подготовка документов и справок, необходимых для совершения операций с недвижимым имуществом.
Третий этап это само юридическое сопровождение сделки, который включает и основную часть сделки – заключение договоров. Присутствие и участие юриста по недвижимости очень важно при непосредственном подписании договоров и проведении расчетов, поэтому все будет соответствовать закону и Ваши права не будут нарушены.
Четвертый этап состоит в процедуре подачи и получения документов для государственной регистрации перехода права собственности и вновь возникшего права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Этапы работы юриста по сопровождению сделок с недвижимостью:

Проверка юридической чистоты объекта
• Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость
• Запрос и получение информации о недвижимости из альтернативных источников
• Проверка полномочий сторон
• Проверка на предмет возможных обременений недвижимости и правопритязаний
• Выявление споров, судебных разбирательств по поводу недвижимости
• Заключение о юридической чистоте объекта (по умолчанию заключение дается в устной форме. При необходимости производится дополнительная оплата за предоставление письменного заключения)
Участие в переговорах по согласованию условий сделки
• Составление схемы сделки
• Выработка переговорной позиции
• Согласование условий проведения сделки
Подготовка сделки в банке
• Помощь в выборе банка
• Согласование с банком даты и времени сделки
• Бронирование ячейки
• Бронировании комнаты переговоров (при необходимости)
• Экспертиза договоров, предлагаемых банком для подписания (условия доступа к ячейке, паспортные данные)
• Консультирование клиента по вопросам взаиморасчета между сторонами

Присутствие юриста на сделке

• Удостоверение личности сторон
• Проверка полномочий лиц, участвующих в сделке
• Проверка документов перед подписанием (так как стороны могли распечатать документы не в последней согласованной редакции)
• Проверка оригиналов документов и сверка их с копиями (часто стороны приносят оригиналы документов непосредственно на сделку)
• Консультирование и помощь в принятии решений по вопросам, возникающим непосредственно в процессе совершения сделки и подписания документов
• Проверка на месте документов, предлагаемых к подписанию банком (если сделка совершается в банке при одновременном заключении договора аренды банковской ячейки)

Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки

• Организация встречи в банке участников сделки для обмена документами, ключами и т.д. (когда подобные условия согласованы при сделке)
• Проверка документов, являющихся основанием для вскрытия банковской ячейки (обеспечения доступа к банковскому сейфу)
• Проверка соблюдения всех условий, являющихся основанием для вскрытия банковской ячейки (обеспечения доступа к банковскому сейфу)
• Проверка документов, изымаемых из банковской ячейки

Подготовка передаточного акта после совершения сделки

Передаточный акт – документ, фиксирующий состояние передаваемого объекта недвижимости и момент перехода риска случайной гибели объекта
Регистрация права собственности Покупателя
• Формирование пакета документов, необходимого для представления в соответствующий регистрирующий орган, в целях регистрации права собственности
• Представление сформированного пакета документов в соответствующий регистрирующий орган
• Получение в регистрирующем органе свидетельства о праве собственности и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности

Вы решили купить, продать, обменять квартиру, земельный участок, офис или гараж, так или иначе вы можете столкнуться с возможными недобросовестными или откровенно мошенническими действиями. За более чем пятнадцатилетнюю практику нам удалось выработать алгоритм проверки и сопровождения всех видов сделок с недвижимостью и выверить его до мелочей. Сегодня средняя рыночная стоимость жилого помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как правило, составляет несколько миллионов рублей.

В этой связи, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью является гарантией соблюдения прав и интересов обеих сторон договора. Сопровождение сделки с недвижимостью предотвратит возможные риски, обезопасит как покупателя так и продавца. 

Квалифицированный юрист по сопровождению сделок с недвижимостью проанализирует договор приобретения или отчуждения недвижимого имущества на предмет его соответствия действующему законодательству, определит его правовую природу, а также юридическую силу. Юрист по сделкам с недвижимостью сможет подготовить для Вас договор о приобретении в собственность или отчуждении недвижимого имущества, будь то квартира, дом, дача, земельный участок или нежилое помещение.

Сопровождение сделки недвижимости включает в себя не только оформление документов, но и проверку, как самого объекта сделки, так и всех лиц, имеющих к нему отношение, а также важно грамотное составление документов для произведения взаиморасчетов.

Почему важно обращение к юристу за сопровождением сделки с недвижимостью? На первый взгляд в таких сделках нет ничего сложного, однако на практике приходится сталкиваться со многими проблемами и трудностями со стороны участников сделки.

Не опытному в этих вопросах человеку зачастую трудно оценить юридическую «чистоту» сделки, честность продавца или покупателя, многие опасаются, как бы их не обманули при заключении сделки, и таких «подводных» камней при сопровождении сделок с недвижимостью возникает очень много.

 При необходимости совершения сделки с недвижимостью каждый человек задумывается о вопросах безопасности. Ведь такие сделки сопровождаются участием немалых сумм денежных средств. Любой неразумный риск может иметь значительные последствия – именно поэтому для совершения подобных сделок необходимо обращаться к квалифицированному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью.

Если документы будут оформлены некорректно, то у злоумышленников появляется возможность оспорить уже совершенную сделку с недвижимым имуществом в суде. Иногда  можно наткнуться на недобросовестных участников сделки. Чтобы не потерять свои средства или недвижимость, следует внимательно отнестись к поступающим предложениям и проверить их на юридическую чистоту.

Сопровождение сделки с недвижимостью включает:

• юридическая консультация по порядку осуществления сделки, необходимым документам и возможным рискам;
• составление всех необходимых для сделки документов (соглашение о задатке, предварительный договор купли-продажи квартиры, основной договор купли-продажи квартиры и др.);
• правовая экспертиза документов, предоставленных клиентом, и документов на объект недвижимости на предмет соответствия действующему законодательству;
• проверка правоустанавливающих документов, удостоверяющих личность владельцев на предмет их законности и правильности оформления;
• проверка юридической чистоты объекта недвижимости (отсутствие ареста, запрета на совершение сделок с объектом недвижимости, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости);
• ведение переговоров сторон для получения условий, выгодных клиенту;
• подготовка необходимого пакета документов для проведения сделки, составление договора купли-продажи в простой письменной форме, его удостоверение у нотариуса;
• выезд юриста на место подписания договора купли-продажи (юридическое сопровождение сделки купли-продажи);
• организация безопасных взаиморасчетов с использованием банковской ячейки;
• помощь в оформлении акта приемки-передачи объекта;
• помощь в государственной регистрации договора купли-продажи, подготовка и подача пакета документов для регистрации права на недвижимость в управление Росреестра.

Адвокат при совершении сделок с недвижимостью.

Договор купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости выделен в отдельную группу договоров из-за специфики его объекта - недвижимого имущества.

Важно, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. А именно, не могут являться объектом купли-продажи земля и прочие природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты  - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с иными поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным и реальным.

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) иной стороне (покупателю).

При наличии надлежащим образом заверенных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Таким образом, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у указанного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, которые связанны с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Все сделки с недвижимостью, в частности договора купли-продажи, в соответствии с Законом N 122-ФЗ подлежат государственной регистрации.

В договоре купли-продажи конкретно определяются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости. В вводной части договора указывается наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

Предметом договора должны являться следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; либо часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре должно указываться местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из главных условий договора является указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора согласно ст. 555 ГК РФ определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В этом случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таковых. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может предусматриваться обязанность проживающих в данном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у этих лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а соответственно, и сторонами по договору.

Если в жилом помещении проживают помимо собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на таких же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на данных условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, так как сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В этом случае право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязательства по отношению к лицам, пользующимся данным объектом на законных основаниях.

Для того чтобы избежать неприятной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно указываться, что на момент подписания сторонами договора в этой квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В том случае, если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все-таки проживает лицо, зарегистрированное в указанной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата ему (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.

Стоит обратить внимание на условия снятия с регистрационного учета при продаже квартиры прописанных в ней несовершеннолетних детей. В этом случае требуется согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства дает такое согласие при условии, что права несовершеннолетних детей после снятия их с регистрационного учета (выписки из квартиры) не ущемляются. Судебная практика показывает, что в случае, когда после заключения договора купли-продажи выясняется, что в проданной квартире остались прописанными несовершеннолетние дети, а согласия на снятие их с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не получено, договор может считаться заключенным на законном основании в случае, если судом будет установлено, что права детей не ущемляются. Если суд установит, что несовершеннолетние дети фактически проживают в лучших условиях, чем они проживали до продажи квартиры, то отсутствие согласия на их снятие с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Снятие граждан с регистрационного учета, согласно Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изм. и доп. от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г., 22 декабря 2004 г.), осуществляется органами, осуществляющими регистрацию и снятие с регистрационного учета, в течение трех дней с момента поступивших в их распоряжение соответствующих документов (в данном случае - решения суда, вступившего в законную силу).

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязательство предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом и т.д.). Данным документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Разновидностью договора купли-продажи объекта недвижимости может является купля-продажа недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа. При заключении такого договора обязательно должны быть указаны размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.

Все перечисленные условия являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Помимо существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре должны быть указаны прочие важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору.

Таким образом, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты недвижимости покупателем; условия и порядок передачи недвижимости продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допустимых вариантов письменной формы договора в этом случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение указанного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Законодательством установлены условия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если в договоре отсутствует указанное условие, договор признается действующим до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

К расторжению договора применяются нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Гражданским законодательством установлена презумпция, согласно которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное. Например, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Гражданским кодексом РФ предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

1) при существенном нарушении договора второй стороной;

2) в других случаях, предусмотренных ГК РФ, и иными законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК РФ), кроме случаев, предусмотренных законом или договором.

Порядок расторжения и изменения условий договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Таким же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде предусмотрено обязательное досудебное урегулирование спора.

Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Согласно требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если другое не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК РФ, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора важно то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Так, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны только в случаях, когда такое соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.

Одинаково это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае, когда на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Мена недвижимости

 Существуют  следующие способы обмена жилых помещений:

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. N 152-ФЗ)). Данный обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязательства, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Помимо того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В результате этого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Важно, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм). Существенным условием такой сделки является установление соглашения сторон о цене отчуждаемой квартиры. В случае если жилые помещения находятся в разных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим действием обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В таком случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получает договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получает в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма.

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли - продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для данного обмена требуется: а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи; б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Этот вид сделок регулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав устанавливается по числу участвующих в мене, однако регистрация сделки осуществляется один раз, независимо от числа участвующих сторон. Если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, производящих регистрацию в этих регионах. Отличие регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны вноситься две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Если объекты находятся на территории разных регистрационных округов, то сделка будет зарегистрирована тогда, когда записи о ней внесут оба учреждения юстиции. Права на недвижимость, приобретенную в результате данной мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Еще одним существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), или сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд - разъезд). При составлении указанных договоров стоит отметить, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на иное жилье. Данная сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле - продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли - продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно и продавцом передаваемого, и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект обычно необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

 Дарение

Главным признаком данной сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Этот договор не может быть признан дарением, такая сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в такой же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Стоит обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Помимо того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Так как при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, указанное имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

При дарении недвижимости должны совершаться два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле - продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указание цены даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит такое соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем другие сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не разрешается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, данные договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от других сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особенные требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение различных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны указываться: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). К примеру, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение различных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация данной сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

 

Долевое участие в строительстве.

Инвестиционные договоры.

 

В процессе возведения объекта недвижимого имущества, застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются договорами.

1. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в частности и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Целью совместной деятельности является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а создание имущества "для себя", следовательно стороной договора может быть любое лицо - физическое и юридическое (с учетом специальной правоспособности). Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончании строительства товарищи подписывают документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяют долю каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на определенную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.
2. Договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Наибольшее распространение такие договоры получили при строительстве многоквартирных жилых домов, и инвесторами, как правило, являются граждане. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договоров, но существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Данные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки разных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в конкретные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора определяется следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. Важно, что хотя название договора - о долевом участии в строительстве - предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, должно указываться, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта - квартиры, нежилого помещения и т.д. - и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) либо это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно, так и более общими фразами, без детализации.

В процессе строительства могут возникать изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно установленной договором, сроков исполнения обязательств и т.п., в связи с чем стороны заключают дополнительное соглашение, где регулируют свои отношения с учетом изменений. Здесь же можно конкретизировать объект, если это не определено в самом договоре.

После ввода законченного строительством жилого дома, производственного здания, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик согласно обязательствам по договору инвестирования строительства в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, где объект передачи должен четко определяться, указываться его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) вправе переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) производится путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между инвестором (кредитором) и третьим лицом - новым кредитором, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. К новому кредитору переходят все права на таких же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если другое не предусмотрено в договоре цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии, но следует предполагать возмездность договора. В противном случае, если договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, может быть нарушен прямой запрет ст. 575, 576 ГК РФ безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Как и договор инвестирования, по которому произошел переход права, договор цессии не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Возможность уступки права требования инвестором третьему лицу стоит предусмотреть в договоре инвестирования строительства, равно как и известить о ней застройщика. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с инвестором, к третьему лицу требуется лишь в том случае, когда это установлено договором инвестирования. Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства объекта инвестирования последнему и будет передаваться объект (часть объекта). Подписание акта передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования. Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор инвестирования, договор цессии и акт передачи объекта (части объекта).

3. В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор - договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора или договор купли - продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию стороны заключают основной договор, являющийся договором купли - продажи, где объект недвижимости уже определен. Договор купли - продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии со ст. 6, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как опытный юрист по недвижимости я бы не советовал вам полностью полагаться на заверения риелторов, ведь их роль в значительной мере отличается от роли юриста. Первостепенной риэлтерской задачей является элементарный подбор объекта с последующим доведением до сделки любыми способами без оценки и взвешивания возможных рисков для участников сделки. Главной же задачей риэлтора является во что бы то ни стало получить свои комиссионные.