Адвокат по жилищным делам

Жилищные споры - это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

 Жилищные споры разрешаются судом общей юрисдикции, арбитражным судом, третейским судом, а также другими уполномоченными органами.

Профессиональный взгляд на проблему опытного адвоката по жилищным вопросам позволяет определить перспективы жилищного спора, правильно представить правовую позицию в суде, подготовить все письменные доказательства по делу, сформировать свидетельскую базу, оценить все имеющиеся доказательства по делу и на основе этого подготовиться к будущему положительному решению жилищного дела в суде в Вашу пользу.

Жилищное право представляют собой совокупность норм, которые регулируют отношения по приобретению прав на жилье, пользованию и эксплуатации жилищного фонда. Жилищный вопрос занимает очень важное место в жизни каждого человека и является одной из наиболее часто встречаемых категорий судебных споров.
Жилищное право это множество острых углов, обогнуть которые без юридической помощи очень сложно.

Жилищные споры являются одними из самых распространенных судебных разбирательств. Для положительного исхода дела крайне необходим адвокат по жилищным делам. Это объясняется тем, что решать такой вид споров без грамотного адвоката крайне сложно, так как жилищное законодательство включает в себя множество нормативных актов, которые не специалисту данной области понять довольно сложно.
Жилищный кодекс Российской Федерации неоднократно редактировался и дорабатывался, однако он до сих пор далек от совершенства. Во многом по этой причине множество вопросов и дел остаются неразрешенными. Здесь как раз нужна помощь адвоката по жилищным делам, который хорошо разбирается в данных вопросах и обладает большим опытом по ведению жилищных дел.

Услуги адвоката по жилищным делам по данной категории дел:

• Вселение и выселение из дома, квартиры, комнаты и другого жилого помещения;
• Признание одной из сторон права собственности на жилье;
• Признание одной из сторон договор купли-продажи, мены или даренья жилья недействительными;
• Расторжение договора ренты;
• Признание одной из сторон права собственности на дом, квартиру и другое жилое помещение в порядке наследования имущества;
• Предоставление жилья по договору социального найма;
• Признание недействительности сделок по покупке, продаже, обмену, дарению и т.д.;
• Порядок пользования домом, квартирой, комнатой и иным жилым помещением;
• Долевое строительство;
• Обжалование решения об отказе в приватизации;
• Обжалование решения об отказе в прописке/регистрации;
• Обжалование решения об отказе в государственной регистрации недвижимого имущества;
• Выписывание из квартиры, дома и другого жилого помещения;

Само собой, были перечислены далеко не все виды жилищных дел, однако они являются самыми распространенными и желательно, чтобы их вел лучший адвокат по жилищным вопросам. В нашей компании работают специалисты с большим опытом и багажом знаний, которые найдут выход из любой, даже самой нестандартной ситуации.
Жилищные споры возникают по многим причинам. Право на жилье могут отстаивать родственники и наследники, судебные разбирательства ведутся и со строительными компаниями, не выполняющими свои обязательства перед дольщиками или собственниками жилья. Вопросы снятия с регистрационного учета («выписки») в соответствии с законном могут быть разрешены только в судебном порядке.

В случае, если участники жилищных правоотношений не могут между собой договориться мирным путем, разрешение жилищного спора возможно только в суде. Незаменимую помощь в данном случае Вам может оказать адвокат по жилищным делам. Профессиональные адвокаты по жилищным вопросам - это специалисты в области гражданского, жилищного, семейного, наследственного права и гражданского процесса.

Перечень услуг адвоката по жилищным вопросам:

• консультации по вопросу жилищного права;
• разработка и составление договоров купли-продажи, дарения, ренты;
• экспертиза инвестиционных договоров, договоров с риэлторскими агентствами;
• сбор и оформление документов, необходимых для регистрации сделок с недвижимостью;
• признание права собственности;
• признание права пользования жилой площадью;
• снятие с регистрационного учета, выселение;
• определение порядка пользования жилым помещением;

Представление ваших интересов в суде включает в себя:

• сбор необходимых доказательств;
• подготовку и подачу искового заявления на личном приеме у судьи;
• участие в ходе досудебного разбирательства;
• участие непосредственно в судебном заседании;
• составление мотивированных возражений на исковое заявление и других процессуальных документов;
• составление и заявление ходатайств;
• получение решения (приговора) суда и исполнительного листа на руки;
• составление и подача апелляционной (кассационной, надзорной) жалобы;
• участие в судебном заседании в суде апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции
Я как, квалифицированный адвокат по жилищным делам могу помочь справиться с любыми вопросами, связанными с недвижимостью, такими как купля-продажа квартиры, дома, дачного участка, нежилого помещения. Помощь может понадобиться и в сборе, оформлении необходимых документов для купли-продажи недвижимости, представительство в органах по регистрации сделок с недвижимым имуществом. Профессиональный адвокат занимающийся жилищными спорами, может вам помочь с правовым анализом документов, оказать поддержку в составлении договора аренды, мены, дарения или купли-продажи недвижимого имущества и иных договоров связанных с недвижимостью.

 Каждый человек неоднократно сталкивается тем или иным образом с необходимостью или с желанием совершить определенные действия с жильем. Это такие вопросы, как купля-продажа квартиры, приватизация дома, дачи, земельного участка, принятие наследства, оформление правоустанавливающих документов на квартиру или комнату. У нас вы сможете получить исчерпывающую юридическую консультацию обо всем, что касается любых жилищных проблем и жилищных споров
В настоящее время жилье очень дорогое и малейшая ошибка при оформлении прав на недвижимость может вызвать необратимые последствия. Поэтому где как не здесь важно понимать всю ответственность и осознавать необходимость в квалифицированном юристе, правильно анализировать те документы, которые требуют подписания.
В столь важных вопросах помощь и услуги адвоката не будут лишними. Иногда, чтобы правильно поступить, бывает достаточно только консультации адвоката по жилищному вопросу, а иногда необходимо внимательно анализировать документы и сопровождать всю сделку, тем более зачастую сделки с недвижимостью бываю непростыми и в этом далеко не лишним будет помощь юриста, т.к. незначительные затраты на адвоката по сравнению со стоимостью жилья могут послужить вам добрую службу при заключении сделки.
Далеко не каждый может найти достаточно времени, чтобы разобраться во всех тонкостях жилищного законодательства, проанализировать все возможные варианты решения жилищной проблемы, выбрать наилучший путь решения без грамотной помощи адвоката.
Жилье это специфический объект прав, который обладает большим значением и ценой для каждого человека. Это жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты в коммуналках. С изменениями законодательства в начале 90-х годов породило возможность оформления прав на недвижимость в собственность, совершение сделок с жильем, приватизацию и т.д.
Сделки с жильем являются самым большим и уязвимым сектором. Не многие понимают, что приобретая в собственность жилплощадь, они приобретают, не только права, но и принимают на себя бремя собственности и могут быть объектом противоправных действий недобросовестных и бесчестных людей. Неприкосновенность жилища и право каждого человека на жильё – это базис, на котором строится жилищное право. Жилищное законодательство основано также на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, обеспечение его безопасности, неприкосновенности, недопустимости произвольного лишения жилища. А также на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, признанию равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Из-за несовершенства в законодательстве, некоторые сделки с квартирами совершаются с обманом.
Учитывая, что на сегодняшний день законодательство, регулирующее жилищные проблемы достаточно обширно и многие пробелы устранены, то с помощью адвоката можно добиться восстановления своих нарушенных прав, признания сделок недействительными и вернуть не справедливо отнятое жилье. В нашей коллегии вы можете получить квалифицированные юридические услуги. У наших адвокатов разные специализации, но если у вас спор жилищный, то адвокат по жилищным спорам даст вам грамотную юридическую консультацию по вопросу жилья, сделкам с недвижимостью, признанию сделки с квартирой недействительной, поможет защитить Ваши интересы в суде по любому жилищному спору.

Ко мне вы можете обратиться за юридической помощью по следующим жилищным вопросам:

юридические консультации по жилищному праву
оформление перехода права собственности (продажа/покупка жилья, обмен жилья, дарение и пр.)
признание в судебном порядке договоров купли-продажи, дарения, ренты, мены недвижимости недействительными

консультации по договору социального и коммерческого найма жилого помещения
споры об обязании заключить договор социального найма и признание членом семьи нанимателя по договору социального найма
возврат денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, регистрация прав на незавершенный объект и помощь в продаже объектов незавершенного строительства
выселение из жилого помещения
определение порядка пользования жилым помещением
перепланировка жилого помещения

перевод из жилых помещений в нежилые
взыскание части коммунальных услуг с зарегистрированных родственников, которые не проживают и не оплачивают эти услуги
признание граждан утратившим право пользования жилым помещением
помощь в постановке на очередь, нуждающимся в улучшении жилищных условий
признание права собственности на жилую площадь
регистрация прав на жилое помещение
присоединение освободившейся жилой площади в коммунальной квартире
признание сделки с недвижимостью недействительной (купля-продажа, дарение, мена, приватизация)
обжалование отказа в регистрации по месту жительства и месту пребывания
определение доли в праве собственности на квартиру
выселение бывших членов семьи собственника
пользование служебным жилым помещением (служебное жилье)
выселение из самоуправно занятого жилого помещения
о предоставлении жилого помещения в связи со сносом и многие другие дела
представление интересов ТСЖ, юридическое обслуживание ТСЖ, споры в ТСЖ (товарищество собственников жилья), порядок организации и консультации по управлению ТСЖ

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.
Жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.
Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

 Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин. Судами Российской Федерации рассматривается значительное количество исковых заявлений о защите жилищных прав и охраняемых законом интересов граждан, а также прав организаций.

 В судах общей юрисдикции  я  разрешаю жилищные споры:

-раздел жилой площади;

 - споры по прописке (выписке);

 - выселение бывших собственников и признание права на жилую площадь;

 - сопровождение сделок купли, продажи, обмена, дарения недвижимости;

 - расприватизация квартир;

 - принудительный обмен;

 - признание недействительной сделки купли-продажи недвижимости;

обжалование отказа в регистрации (прописке);

 - споры по сделкам с земельными участками;

 - споры при сносе домов (изъятие земельных участков);

 - споры с жилищно-эксплуатационными организациями;

 - признание гражданина утратившим, либо не приобретшим права пользования  жилым помещением, признание договора недействительным;

 - споры о вселение в жилое помещение;

 - споры о выселении из жилого помещения;

 - споры о признании договоров купли-продажи, дарения, договора соц. найма, мены жилых помещений недействительными;

 - споры о порядке пользования жилым помещением;

 - выдел доли совместной собственности, принудительный размен;

- споры между нанимателями и членами их семей;

 - споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами;

 - содействие в проведении приватизации жилого помещения;

 - решение вопроса по наследованию жилых помещений (квартира, дача, иные жилые помещения);

 - о выселении лиц, самоуправно занявших жилые и нежилые помещения;

 - о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.);

 В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищно-строительными (жилищными) кооперативами, в том числе:

 - споры, связанные с соблюдением правил пользования полученной членом кооператива квартирой;

 - споры о праве на получение членом кооператива свободной квартиры в кооперативе (в порядке улучшения жилищных условий), о признании исключения из кооператива необоснованным;

 - споры по поводу выплаты (излишней выплаты, неуплаты) паевых взносов;

 - споры по поводу раздела жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) между членом кооператива и его супругой (или другими членами семьи);

 - другие споры

 Мои услуги как адвоката по жилищным делам включают:

 Консультации по всем вопросам, возникающим в процессе.

Составление искового заявления, письменных пояснений, возражений.

Предъявление искового заявления в суд.

Участие в судебном заседании, защита Ваших интересов в ходе судебного разбирательства.

Получение решения суда.

Приведение в исполнение решение суда.

Постоянное информирование о ходе процесса.

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения". К ним относятся не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с учетом нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма и т.д.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

 В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, которые возникают в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельные участки.

Последствием проведения перепланировки и переустройства помещения является внесение изменений в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения, можно выделить:

 переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

 перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации. Перепланировка включает в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности, внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Переустройство и перепланировку жилых помещений можно производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Для получения данного решения и для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения ряд документов:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

 2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представлять заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Этот список является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления иных документов, кроме тех, которые перечислены. При подаче указанных документов заявителю органом местного самоуправления выдается расписка в их получении. В расписке приводится их перечень и ставится дата их получения. С указанной даты должны исчисляться сроки принятия решения.

По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки или переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.

В 3х-дневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, который осуществляет согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства или перепланировки жилого помещения, является основанием для их проведения.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, может дать отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:

1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Важно, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации не допускается:

1) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

2) перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Данные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям действующего законодательства РФ.

В случае отказа в согласовании проведения указанных действий указанный орган принимает соответствующее решение. В котором в обязательном порядке должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Срок выдачи или направления заявителю решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения составляет не более трех рабочих дней со дня принятия такого решения. Оно вправе быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По окончании работ по переустройству и перепланировке жилого помещения (при условии, что они выполнялись по согласованию с органом местного самоуправления и на основании выданного им решения) результат работ должен быть сдан приемочной комиссии. Факт завершения указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. Этот акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Все действия заинтересованных лиц по переустройству и перепланировке жилых помещений можно производить:

1) только с соблюдением рассмотренной ранее процедуры, подачей необходимых документов при условии получения соответствующих документов в установленном порядке, а также наличия акта приемочной комиссии. При нарушении установленного порядка выполненное переустройство или перепланировка являются самовольными. То есть отсутствие документа органа местного самоуправления, подтверждающего принятие решения, означает отсутствие основания для проведения указанных работ;

2) только на основании проекта переустройства или перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке и представленного в орган местного самоуправления для получения разрешения.

Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность.

 На собственника самовольно переустроенного или перепланированного помещения, а также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование работ по переустройству, перепланировке жилых помещений, может быть установлен разумный срок и порядок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние.

Если собственник жилого помещения не приведет его в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает следующее решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора. При этом на собственника будет возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, должно быть устранено в установленном порядке обслуживающей организацией.

Возможность сохранить самовольные изменения жилого помещения предусматривается п. 4 ст. 29 ЖК РФ, если не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц, а также если результат произведенных работ не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии при условии наличия тех требований, которые выше были перечислены.

Для некоторых лиц, указанных в ЖК РФ, допускается установление другого срока для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние органом, осуществляющим согласование. К этим лицам отнесены:

1) новый собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке;

2) собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние нанимателем, являвшимся наймодателем по расторгнутому договору социального найма.

В том случае, если такое жилое помещение не будет приведено указанными лицами в прежнее состояние в определенный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Перевод помещений из жилых в нежилые.

Перевод помещений из нежилых  в жилые.

 

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. В п. 3 ст. 288 ГК РФ говорится, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрещение осуществления таких процедур устанавливаются в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если эта квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечения соответствия такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется только органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет документы:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования данного помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод таких помещений. Важно, что данный перечень является исчерпывающим.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения определенного заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает либо направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения.  Данный орган,  одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства или перепланировки переводимого помещения, и иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки, или иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства или перепланировки.

ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Данный отказ допускается в случаях:

1) непредставления указанных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и вправе быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

 

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Договоры коммерческого и социального найма

 

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и договор коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье.

Правила заключения и исполнения социального найма регулируются нормами жилищного законодательства.

Правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом - жилищным законодательством РФ.

Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда в зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого в наем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Таким образом собственник жилого помещения согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, которые установленны гражданским законодательством, ЖК РФ.

Нужно обратить внимание на различия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилья. Они состоят в следующем:

Порядок заключения.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, но при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма.

Стороны договора.

Согласно ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального найма являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и граждане (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения - это наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование, является нанимателем) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

Срок действия договора.

Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается бессрочно. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Предмет договора.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания устанавливается в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Оплата.

Согласно ст. 154 ЖК РФ оплата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма определяется по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Основания расторжения и прекращения.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение разрешается по инициативе каждой из сторон:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время может расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
2. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, в судебном порядке, но в случае:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает;

в) повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Помимо этого, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

1) наниматель жилого помещения может с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

2) по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

а) невнесения нанимателем оплаты за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения оплаты более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года;

3) в судебном порядке по инициативе любой стороны:

а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

4) если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может уведомить нанимателя о необходимости устранения нарушения;

5) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Права третьих лиц.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя (к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители этого нанимателя) жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, исходящим из договора социального найма.

По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

-Описание объекта (согласно ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (ст. 62 ЖК РФ), а именно жилого помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

-Указание на стороны договора, при этом нанимателями по данным договорам могут быть только физические лица;

-Возможность вселения в занимаемое жилье третьих лиц в качестве проживающих совместно с нанимателем. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, может вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

-Наличие прав и обязанностей сторон по договору. Важно то, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, который был согласован ими.

 

 

Предоставление жилого помещения

по договору социального найма

 

Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, другим указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ЖК РФ регламентирует порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ или субъекта РФ по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма возможно предоставлять только те жилые помещения, которые входят:

1) в государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

2) в муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по указанным договорам малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются те лица, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Таким образом перечень и основания признания иных категорий граждан нуждающимися в жилых помещениях определяется федеральным законом или законом субъекта РФ.

Этим гражданам могут быть предоставлены по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда при условии, что органы местного самоуправления наделены в установленном законодательством порядке соответствующими государственными полномочиями.

По договорам социального найма не предоставляются жилые помещения некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок обеспечения граждан жильем в порядке очередности. Критерием для этого служит время принятия граждан на учет.

Временем принятия на учет является дата принятия решения уполномоченного органа о принятии гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, на учет.

В случае, если в один день указанным органом рассматриваются не одно заявление, должна приниматься во внимание дата подачи заявления.

В ст. 57 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди.

Право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на этих условиях имеют:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

В случае признания жилого помещения непригодным для проживания по причине аварийного состояния или вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику  о необходимости немедленного отселения граждан;

2) в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, или после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно и члены семей которых не имеющие иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.

В соответствии со ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете как нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются им на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия этих решений.

После принятия данных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении лицу жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобрести права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они признаются нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения данных намеренных действий. Указанные сделки и действия граждан учитываются за период времени, предшествующий предоставлению лицу жилого изолированного помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

По ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, разрешается только с их согласия. А по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. Согласно ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру или предназначено для вселения лица, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном списке.

 

Договор социального найма,

права и обязанности сторон по договору

социального найма

 

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое изолированное помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях,которые установленны ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма этого жилого помещения.

21 января 2006 г. Постановлением Правительства РФ N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с ними право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного по Типовому договору социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно им наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение третьих лиц. Заселение осуществляется с согласия членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешение по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным предупреждением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения иным нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;

д) требовать от наймодателя своевременного осуществления капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные законодательством.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в рамках, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с соблюдением прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение иных действий, приводящих к его порче;

г) обеспечивать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) незамедлительно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязательство по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) уведомлять наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и другого оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое изолированное помещение, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет и другие обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют одинаковые с ним права пользования жилым помещением.

Согласно ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом помещении. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Отдельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

По ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального пользования.

Сейчас действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязуется:

1) передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится сданное внаем жилое помещение;

3) производить капитальный ремонт жилого помещения;

4) предоставлять нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

 

Расторжение и прекращение договора

социального найма

 

Расторжение договора - это досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения, которые установлены в ст. 83 ЖК РФ:

1) по соглашению сторон - оно допустимо в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы;

2) по инициативе нанимателя - в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи;

3) в случае переезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства – в этом случае договор является расторгнутым со дня выезда;

4) по инициативе наймодателя - при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). По общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя разрешается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги продолжительностью более шести месяцев. Основным обязательством нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 67 ЖК РФ). В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение представляет собой оплату содержания жилья, т.е. плату, взимаемую с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Оплата коммунальных услуг - это оплата фактически оказанных нанимателю услуг, являющихся неотъемлемыми при эксплуатации жилого помещения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.д.). Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает;

в) повторяющегося нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Правовым последствием прекращения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по данным договорам.

Выселение лиц из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:

1) с предоставлением других благоустроенных изолированных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер иного жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением иных жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления иных жилых помещений. Если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, постоянно нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если данные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также может назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления иного жилого помещения.

Таким образом за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами, пользующимися указанным помещением.

Последствием принудительного выселения без предоставления иного жилого помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое помещение для проживания.

 

Пользование служебными жилыми помещениями

 

За последние годы после принятия действующего законодательства, регулирующего формирование рынка жилья, и как следствие существенного увеличения частного жилищного фонда случаев включения жилых помещений, находящихся в домах, принадлежащих акционерным обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим собственникам жилищного фонда, в число служебных практически нет. Указанное обстоятельство объясняется совсем не отсутствием необходимости у частных юридических лиц предоставлять жилье на время существования трудовых отношений. Дело в том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более широкие, нежели у субъектов государственной или муниципальной собственности. Они вправе решить возникшие проблемы с жильем для временного заселения гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо внесением соответствующих пунктов в трудовой договор, где оговариваются условия и продолжительность проживания.

В настоящее время служебные жилые помещения можно определить как помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать рядом с местом работы. К служебным жилым помещениям относятся также помещения, предоставляемые лицам, занимающим выборные должности, работающим по контрактам или по срочным трудовым договорам, отдельным категориям военнослужащих, а также другим лицам, предусмотренным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ст. 93 ЖК РФ говорится, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации или в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В соответствии со ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается только на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений или пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Сейчас к лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:

1) слесари, дворники, техники-смотрители

2) почтальоны

3) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем

4) персонал жилищно-эксплуатационных организаций, принявший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива

5) работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий, военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных Сил, Военно-Морского Флота и Министерства внутренних дел, непосредственно занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в Нечерноземной зоне

6) научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями, направленные на работу в Байкальский филиал экологической токсикологии Всесоюзного научно-исследовательского института по охране вод Госкомприроды СССР

7) директора, заместители директоров, заведующие лабораториями, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в Научно-исследовательский институт Сибирского отделения Академии наук

8) военнослужащие железнодорожных войск

9) сотрудники милиции

        10) работники производственного объединения "Рослифт", непосредственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электромеханики, водители аварийных машин и линейный персонал

11) работники конезаводов и конесовхозов

        12) военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы

        13) должностные лица таможенных органов Российской Федерации

14) работники государственных природных заповедников и национальных природных парков

15) члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

16) работники лесного хозяйства: директор, заместитель директора лесхоза, национального природного парка, государственного заповедника, учебного лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства, главный лесничий лесхоза, государственного заповедника, учебного лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства;

17) лесничий, помощник лесничего, мастер леса, лесник, егерь, государственный инспектор по охране леса, специалисты, ведающие вопросами лесопользования, охраны и защиты леса, лесовосстановления, защитного лесоразведения, охотничьего хозяйства и работающие в лесхозе, национальном природном парке, государственном заповеднике, учебном лесном хозяйстве, опытном лесном хозяйстве

18) работники организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам: начальник участка хранения, заместитель начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стропальщик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насосных и компрессорных установок, оператор котельной, начальник караула, стрелок-пожарный.

 

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. При этом под служебные помещения выделяются обычно отдельные квартиры.

Помещение включается в число служебных жилых помещений с определением основания пользования решением государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего управление непосредственно государственным или муниципальным жилым фондом, на территории которого находится указанное жилье. В связи с этим не имеет правового значения встречающееся на практике включение помещений в число служебного жилья актом администрации предприятия или учреждения. Такое жилье считается служебным со времени утверждения органом, указанным выше. Исключение жилища из числа служебных производится решением того же органа на основании заявления организации, которой принадлежит соответствующее жилое помещение. Такое исключение  возможно как в случаях, когда жилье свободно, так и при проживании в нем граждан. В этом случае объем прав у граждан, проживающих в таких квартирах, значительно расширяется - договор найма служебного жилья преобразуется в договор социального найма .

 

У нанимателей служебных жилых помещений объем прав определенно меньше, чем у нанимателей жилых помещений в домах социального жилищного фонда. Первые не могут обменять занимаемое ими жилище, приватизировать свое жилье. Помимо этого, договор найма служебного жилого помещения, в отличие от обычного договора жилищного найма, является срочным, его нельзя изменить.

ЖК РФ устанавливает общее и специальное правила по отношению к гражданам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые отношения с организацией, его предоставившей.

По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления иного жилого помещения.

Согласно специальному правилу ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предоставления иного жилого помещения не могут быть выселены:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи соттрудника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Данным гражданам предоставляется по договору социального найма жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и неблагоустроенным.

Нельзя не обратить внимание на то, что Федеральный закон "О ветеранах" предусматривает в качестве одной из мер социальной защиты недопустимость выселения из занимаемых служебных жилых помещений без предоставления безвозмездно иного жилого помещения для:

- участников и инвалидов Великой Отечественной войны;

- ветеранов и инвалидов боевых действий на территориях других государств;

- лиц, работавших на предприятиях, в учреждениях и организациях г. Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 г. по 27 января 1944 г. и награжденных медалью "За оборону Ленинграда", и лиц, награжденных знаком "Жителю блокадного Ленинграда" ;

 

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

 

Договор управления многоквартирным домом

Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК предоставляет ТСЖ право заключить договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме гражданам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре управления многоквартирным домом должны указываться:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения данного перечня, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемые  управляющей организацией;

3) порядок определения цены договора, размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этой оплаты;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются равными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если другое не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация должна приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом должна передать техническую документацию на многоквартирный дом и другие связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ.

Можно назвать следующие задачи управления многоквартирными домами:

- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

- обеспечение жильцов дома коммунальными и иными услугами;

- контроль качества предоставляемых услуг;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общедолевой собственности;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

Управление многоквартирным домом также включает в себя:

- организацию содержания и ремонта дома в соответствии с требованиями, установленными правилами содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, техническими регламентами и  стандартами обслуживания;

- организацию предоставления собственникам помещений коммунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством РФ;

- координацию действий специализированных организаций по предоставлению услуг собственникам помещений многоквартирного дома;

- организацию начисления и сбора оплат за предоставление жилищных и коммунальных услуг, в том числе других целевых взносов;

- организацию распределения расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;

- организацию использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе помещений, находящихся в общей долевой собственности, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- представление интересов собственников в реализации их прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности;

- проведение мероприятий по рациональному использованию и экономии энергоресурсов;

- проведение мероприятий по обеспечению безопасности проживания граждан и сохранению общего имущества в многоквартирном доме;

- иные мероприятия, связанные с созданием комфортных условий, для проживания граждан в многоквартирном доме.

Успешное распределение названных функций между различными организациями является основной проблемой управления собственностью. Большая часть функций управления может успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.

По договору управления многоквартирным домом управляющей организации передается ряд обязательств правления ТСЖ, а именно:

- предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;

- заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и других услуг с различными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;

- обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;

- предложение на утверждение собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;

- предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу сведений о выполненных работах и оказанных услугах;

- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- заключение договоров, во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома и передаче других прав на общее имущество;

- представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;

- ведение бухгалтерского учета, составление и направление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;

- начисление и сбор оплаты со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;

- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений;

- составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;

- ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;

- ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;

- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, а также взыскание с собственников помещений задолженности в судебном порядке;

- получение бюджетных средств, предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии с целевым назначением.

Оплата ТСЖ управляющей организации по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких видов платежей:

а) оплаты собственников жилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества;

б) оплаты собственников нежилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества;

в) оплаты собственников жилых помещений за предоставленные коммунальные услуги;

г) оплаты собственников нежилых помещений за услуги по энергоснабжению;

д) оплаты собственников жилых помещений за вывоз твердых бытовых отходов;

е) полученных ТСЖ субсидий, субвенций, дотаций, финансовой помощи и др., предоставленных в согласно действующему законодательству.

Так собственники помещений в многоквартирных домах должны еще на стадии создания ТСЖ оценить перспективу будущего управления домом. При наличии ТСЖ более выгодным выглядит непосредственное заключение им договоров на предоставление коммунальных услуг и на предоставление жилищных услуг. В то же время заключение договора с управляющей компанией подразумевает привлечение специалистов в области ЖКХ к управлению домом. Вместе с тем правовой статус ТСЖ позволяет ему заключать срочные договоры (трудовые и гражданско-правовые) с теми специалистами, услуги которых требуются: это могут быть как специалисты в области юриспруденции, экономики, ЖКХ, так и лица, непосредственно обеспечивающие функционирование дома (сантехник, электрик и пр.).

 

Передача дома в управление ТСЖ

После государственной регистрации ТСЖ осуществляется передача дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома Жилищным кодексом не описывается подробно, но в различных российских регионах принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ. Например, в Санкт-Петербурге распоряжением Жилищного комитета от 1 марта 2005 г. N 21-р утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций.

 

Если в доме учреждено ТСЖ, то основанием для передачи дома в его управление выступает свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.. Председатель ТСЖ обращается с заявлением о передаче дома в управление в жилищную организацию, ранее управлявшую домом. К заявлению должны быть приложены:

- нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников жилья;

- устав ТСЖ;

- свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;

- документ, подтверждающий полномочия заявителя.

Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей жилищных органов (например, в Санкт-Петербурге - представителей ГУ Жилищное агентство) и органов управления ТСЖ. Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда выделяют техническую документацию долговременного хранения, к ней относятся:

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранящаяся должна исправляться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

С того момента, как ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации необходимо оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию. В большинстве многоквартирных домов, в которых организованы ТСЖ, люди стремятся выгородить прилегающую территорию. При выгородке прилегающей территории ее можно благоустроить - построить детскую площадку, автостоянку, посадить деревья и пр. Помимо этого, в больших городах имеются еще и некоторые соображения безопасности: в такой ситуации существенно понижается риск проникновения на территорию дома посторонних лиц.

Очередность оформления документов на земельный участок регулируется на общем уровне нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а на местном - нормативными актами, принятыми в субъектах РФ. Например, распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. N 25-рп утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно этому Положению, в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству должны представляться следующие документы:

1) заявление о формировании земельного участка;

2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения:

- о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;

- о повестке дня общего собрания;

- о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которыми принято данное решение, и уполномоченного лица;

3) справка о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданная государственным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН);

4) копия документов об отводе земельного участка (при наличии).

Заявление регистрируется, после чего в пятидневный срок формируется дело по земельному участку, направляются запросы (в ГУ ФРС о предоставлении информации о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме, в КГА о предоставлении сведений об обременениях земельного участка, в КГИОП о предоставлении сведений об отнесении к числу объектов (выявленных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и обязательствах по его сохранению). Далее, КГА (комитет по градостроительству и архитектуре) в течение 30 дней представляет заключение о границах земельного участка и ограничениях (обременениях, сервитутах) земельного участка. Обязательным приложением к заключению является схема земельного участка в масштабе 1:2000, где указываются ориентировочные границы земельного участка. КГИОП в 10-дневный срок с момента получения запроса из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству представляет заключение об отнесении к числу объектов (выявленных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и обязанностях по его сохранению.

Затем Комитет по земельным ресурсам и землеустройству выдает топогеодезической организации техническое задание на проведение работ по межеванию земельного участка. С топогеодезической организацией заключается специальный договор.

В двадцатидневный срок с момента приемки документации о межевании земельного участка Комитет по земельным ресурсам издает распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение кадастрового учета земельного участка в органе, осуществляющем ведение Государственного земельного кадастра Санкт-Петербурга.

По результатам всех этих действий председатель ТСЖ или другое лицо, уполномоченное ТСЖ, получает из Комитета по земельным ресурсам следующие документы:

- копию распоряжения Комитета об утверждении границ земельного участка;

- кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).

Потом, после регистрации ТСЖ его председателю необходимо обратиться с заявлением в органы государственной статистики о включении в состав Единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов общероссийских классификаторов. Помимо того, ТСЖ должно уведомить о своем создании Фонд социального страхования РФ через его территориальный орган.

Затем, заключаются следующие договоры:

- договор управления многоквартирным домом с членами ТСЖ;

- договор о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

После этих действий ТСЖ должно заключить договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ 23 мая 2006 г., коммунальные услуги - это деятельность по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Ст. 162 ЖК предоставляет ТСЖ две возможности: или непосредственно выступать стороной договора с исполнителями коммунальных услуг, или заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Согласно ст. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется производить оплату за принятую энергию, в том числе соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и иного необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении. Качество подаваемой энергии обязано соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и другими обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения. К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Если ТСЖ напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями ("Водоканал", "Спецтранс" и т.п.), стоимость услуг значительно дешевле, чем при наличии посредника в виде управляющей организации.

Если же ТСЖ заключило договор об управлении домом с управляющей организацией, возникает следующая ситуация. По договору управления многоквартирным домам управляющей организации передается ряд обязанностей правления ТСЖ.

1) это обязанности, установленные ст. 138 ЖК, регламентирующей сущность деятельности ТСЖ:

- предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;

- заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;

- обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;

- предложение на утверждение общему собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;

- предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу сведений о выполненных работах и оказанных услугах;

- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- заключение договоров, во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;

- представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами.

2) это полномочия, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ:

- ведение бухгалтерского учета, составление и направление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;

- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;

- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений;

- составление годового финансового плана ТСЖ и предоставление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;

- ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;

- ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;

- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, в том числе взыскание с собственников помещений задолженности в судебном порядке;

- получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии с целевым назначением.

3) на управляющую организацию возлагается:

- созыв и организация проведения ежегодного общего собрания членов ТСЖ;

- ведение списка членов ТСЖ, а также делопроизводства.

В сущности, передача этих полномочий от правления ТСЖ к сторонней организации и облегчает работу правления (нельзя надеяться на то, что члены правления ТСЖ - профессионалы, хорошо подготовленные в сфере ЖКХ), и ставит на профессиональную основу рынок оказания коммунальных услуг.

Помимо договоров с ресурсоснабжающими организациями ТСЖ должно заключить и другие договоры, необходимые в интересах жильцов: договор на охрану, на установку и использование общей телевизионной антенны и пр.

После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, необходимо обратить внимание на перечень документов, которые должны храниться в архиве ТСЖ:

- устав ТСЖ;

- свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- документ о землепользовании;

- извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;

- письмо органов статистики о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;

- печать, угловой штамп;

- паспорт домовладения, технический паспорт дома;

- паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);

- техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);

- договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;

- финансово-бухгалтерские документы;

- переписка ТСЖ, входящая и исходящая.

После регистрации ТСЖ желательно открыть расчетный счет в банке, для чего необходимо представить следующие документы:

- нотариально заверенную копию устава ТСЖ;

- выписку из протокола общего собрания, заверенную председателем ТСЖ;

- копию постоянного свидетельства о регистрации, заверенную в налоговой инспекции;

- справку из налоговой инспекции;

- два экземпляра карточки образцов подписей (председателя товарищества и главного бухгалтера), заверенные нотариально;

- приказ о назначении главного бухгалтера;

- выписку из протокола общего собрания об избрании председателя ТСЖ;

- заявление на открытие счета.

Договор с банком составляется в двух экземплярах, по числу сторон. Договор банковского счета регламентирован ст. 845 ГК РФ.

Согласно договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту, денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. Банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих требованиям, предусмотренным законом, и установленными в соответствии с ним банковскими правилами. Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом либо другими правовыми актами.

 

 Хозяйственная деятельность ТСЖ

Хозяйственную деятельность ТСЖ можно осуществлять по одной из трех схем.

1) Все функции по управлению ТСЖ переданы в управление - Жилкомсервису или частной компании. А управляющая компания заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг и расплачивается с ними. Средства от жителей идут к управленцам. Товарищество носит формальный характер.

2) Управляющей компании передается часть функций, и она заключает договоры только на эти функции. Часть функций остается за ТСЖ, и товарищество заключает договоры на эти функции как юридическое лицо от своего имени или от имени и по поручению собственников.

3) Самоуправление: функции по управлению ТСЖ оставило за собой. Товарищество само заключает все договоры. Жители перечисляют деньги на счет ТСЖ.

Хозяйственная деятельность ТСЖ должна быть указана в его уставе.

Первым из них выступает обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. ТСЖ может самостоятельно обеспечить организацию технической эксплуатации дома или заключить договор на содержание и эксплуатацию дома с управляющей организацией. Эффективное использование имеющихся финансовых средств при самостоятельном обслуживании дома и его инженерных коммуникаций может повысить качество обслуживания и снизить затраты населения проживающего в доме. При добросовестном и квалифицированном руководстве ТСЖ располагает реальными возможностями для снижения издержек на управление и содержание общего имущества. За счет рационального использования средств производят частичный капитальный ремонт жилых домов, устанавливают домофоны, приборы учета потребления тепла, воды. ТСЖ может выступать заказчиком на оказание услуг по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; заключать договоры, контракты, соглашения с гражданами и юридическими лицами согласно целям своей деятельности; проводить мероприятия по благоустройству придомовой территории; обеспечивать соблюдение домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования.

Вторым видом хозяйственной деятельности, разрешенной ТСЖ, является строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. К этим объектам можно отнести автостоянку, детскую площадку и пр.

Последний вид хозяйственной деятельности ТСЖ - это сдача в аренду или внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Для того, чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ должно определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление данного договора обойдется в некоторую сумму, впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов. Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.

Законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду. Что касается самих арендаторов, то нужно учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязанности по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят нежелательные звуки в квартиры.

 

Функции ТСЖ по обеспечению оплаты коммунальных

услуг и расходов на содержание общего имущества

в многоквартирном доме

 

Часть 1 ст. 30 ЖК устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет функции по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. А поскольку одновременно с правом собственности на жилое помещение появляется и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то основное предназначение ТСЖ сводится к функциям по управлению домом.

Для осуществления этих функций устанавливается размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества. Он определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом.

Часть 2 ст. 154 ЖК устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) оплату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) оплату за коммунальные услуги.

Управление ТСЖ должно обеспечивать своевременное и полное внесение этих платежей. Часть 5 ст. 155 ЖК говорит о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Таким образом, в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения этих платежей. Если в уставе предусмотреть его подробно не представилось возможным, то после заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, с указанием на конкретные сроки внесения платежей и их размеры.

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений, не являющиеся его членами, обязаны соблюдать условия договоров, заключенных ТСЖ с исполнителями коммунальных услуг. Часть 6 ст. 155 ЖК требует, чтобы они вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном договорами, заключенными ТСЖ. Правление ТСЖ как исполнительный орган, осуществляющий текущее руководство, должно вести работу по исполнению этого требования.

В многоквартирном доме часть жилых помещений может находиться в собственности государства. Если ТСЖ, создающиеся в новых домах, как правило, работают только с собственниками, то здесь ситуация несколько другая, требующая вмешательства со стороны государства. Для поддержки и развития ТСЖ распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 14 февраля 2006 г. N 10-р утвержден Примерный договор на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг. По этому договору жилищные органы выступают заказчиком, а ТСЖ, ЖСК, ЖК - исполнителями, которым поручаются обязанности по содержанию и текущему ремонту доли Санкт-Петербурга в общем имуществе.

В связи с этим на ТСЖ возлагаются обязательства:

- обеспечивать надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности управление многоквартирным домом, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, в том числе обеспечение предоставления услуг по содержанию придомовой территории, чистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ;

- проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;

- принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома;

- вести и хранить техническую, бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую и иную документацию, связанную с исполнением Договора;

- отчитываться перед жилищными органами: предоставлять информацию и документы, сведения о сумме дохода от хозяйственной деятельности для последующей корректировки суммы договора в соответствии с долей участия Санкт-Петербурга;

- в случае невнесения нанимателями, арендаторами помещений платы за выполненные в соответствии с договором работы и предоставленные услуги предъявлять к неплательщикам соответствующие требования, в том числе в судебном порядке, с правом обращения полученных средств в свою пользу.

На ГУ ЖА возлагается обязанность в пределах выделенных бюджетных ассигнований, перечислять ТСЖ средства на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе управление им, оплачивать предоставленные коммунальные услуги. По заключенному между ГУ ЖА и ТСЖ договору жилищные органы ежемесячно оплачивают расходы на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг на основании выставленных счетов и документов, подтверждающих выполнение работ. Доля обязательных платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорциональна доле Санкт-Петербурга в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В договоре устанавливается фиксированная сумма ежемесячного платежа, складывающаяся из:

а) платы за жилые помещения в соответствии с действующим законодательством, в том числе за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ, за вычетом сумм в размере скидки при оплате жилья и коммунальных услуг, предоставленной нанимателям в целях реализации мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, и субсидий на оплату жилого помещения, предоставляемых нанимателям помещений в соответствии с действующим законодательством;

б) платы за услуги по холодному и горячему водоснабжению, отоплению, газоснабжению, предоставленные в переданные в пользование жилые помещения, в размере, равном размеру платежей нанимателей за названные услуги, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, за вычетом сумм в размере скидки при оплате жилья и коммунальных услуг и субсидий;

в) платы за услуги телетрансляции и радио, предоставленные нанимателям;

г) платы за услуги телетрансляции и радио, предоставленные арендаторам помещений;

д) платы за отопление пустующих жилых и нежилых помещений, размер которой рассчитан в отношении жилых помещений с применением тарифов, установленных нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга для граждан;

е) платы за содержание и текущий ремонт нежилых помещений, размер которой определяется долей этих помещений в праве общей собственности на общее имущество;

ж) платы за услуги по холодному и горячему водоснабжению, отоплению, газоснабжению, предоставленные арендаторам помещений, размер которой рассчитан в соответствии с действующим законодательством.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, вносят плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их собрании не приняли решение об установлении размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти этих субъектов РФ). В Санкт-Петербурге, например, принят Закон от 30 июня 2005 г. N 401-47 "О плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах", который затрагивает интересы нанимателей жилых помещений по договорам социального найма,  государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирными домами, расположенными на территории Санкт-Петербурга, либо не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

В Санкт-Петербурге распоряжением Жилищного комитета от 15 марта 2006 г. N 18-р утверждено Положение о порядке расчета размера финансовой помощи в виде субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов гражданам, проживающим в Санкт-Петербурге в многоквартирных домах, в которых образованы ТСЖ, ЖК и ЖСК, согласно которому размер субсидий гражданам перечисляемых ТСЖ, ЖК и ЖСК рассчитывается по следующей формуле:

 

С = D*S (рублей в месяц),

 

где: С - субсидии на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома;

D - размер субсидий на 1 кв. м общей площади жилых помещений многоквартирного дома в месяц определяется расчетами как разница между затратами ТСЖ, ЖК и ЖСК на производство работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, предусмотренных Постановлением губернатора Санкт-Петербурга от 27 сентября 2004 г. N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов", и размером платы собственников жилых помещений, а также нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении получателей субсидий. Размер устанавливается в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга, и не может быть менее 0,7 руб. на 1 кв. м общей площади жилых помещений в месяц;

S - общая площадь жилых помещений многоквартирного дома согласно сведениям, указанным в техническом паспорте многоквартирного дома, без учета площади балконов, лоджий, террас, веранд.

Оплата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ (ч. 11 ст. 155 ЖК). Обязательство своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на всех жильцов независимо от того, на каком основании они занимают жилое помещение.

Члены ТСЖ должны вносить обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Иные собственники помещений в этом доме должны соблюдать порядок внесения этих платежей, установленный ТСЖ..  Лица, которые несвоевременно или, не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК).

Статья 156 ЖК предусматривает, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В ТСЖ ее размер устанавливается на основании устава. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти этих субъектов РФ) в порядке, установленном Правительством РФ. В плату за коммунальные услуги включается плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), рассчитываемая по тарифам, установленным органами местного самоуправления. Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306.

 

Нормативом потребления коммунальных услуг признается месячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета.

При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются следующие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома:

а) в отношении холодного и горячего водоснабжения - этажность, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая);

б) в отношении электроснабжения - количество комнат в квартире, высота и расположение жилых помещений;

в) в отношении газоснабжения (при расходе газа на нужды отопления) - материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

г) в отношении газоснабжения (при расходе газа на подогрев воды) - износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

д) в отношении отопления - материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

е) в отношении водоотведения - износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая).

Установление нормативов потребления коммунальных услуг производится по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций. Нормативы потребления устанавливаются по каждому виду и составу предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома. Нормативы потребления коммунальных услуг устанавливаются едиными для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень благоустройства. При различиях в конструктивных и технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются.

В норматив холодного и горячего водоснабжения включается расход воды исходя из расчета расхода холодной и горячей воды на 1 потребителя, необходимого для удовлетворения его физиологических, гигиенических, хозяйственных потребностей и содержания общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований к качеству соответствующих коммунальных услуг.

Норматив водоотведения определяется исходя из суммы нормативов холодного и горячего водоснабжения с учетом степени благоустройства многоквартирных домов или жилых домов.

В норматив отопления включается расход тепловой энергии исходя из расчета расхода на 1 кв. метр площади жилых помещений для обеспечения температурного режима жилых помещений, содержания общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований к качеству данной коммунальной услуги.

В норматив электроснабжения включается расход электрической энергии исходя из расчета расхода электрической энергии на 1 потребителя, необходимой для освещения жилых помещений, использования бытовых приборов, содержания общего имущества многоквартирного дома, а при наличии стационарных электрических плит - также для приготовления пищи.

В норматив газоснабжения включается расход природного газа исходя из расчета расхода на 1 потребителя природного газа в зависимости от вида потребления (для приготовления пищи, для горячего водоснабжения, отопления жилых помещений) и с учетом требований к качеству указанной коммунальной услуги.

Для определения нормативов потребления коммунальных услуг используются данные о колличестве потребления коммунальных ресурсов, полученные с использованием коллективных приборов учета, а также данные выборочных замеров в многоквартирных домах или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства.

Коллективные приборы учета подлежат государственной проверке в соответствии с требованиями действующего законодательства. После формирования объема выборки многоквартирных домов или жилых домов составляется план проведения измерений и снятия показаний приборов учета. Показания коллективных приборов учета снимаются:

- в отношении холодного и горячего водоснабжения - первого и последнего числа 1 месяца отопительного периода;

- в отношении отопления - первого и последнего числа отопительного периода;

- в отношении электроснабжения - 1 и 30 июня, 1 и 30 ноября;

- в отношении газоснабжения (на приготовление пищи, подогрев воды и отопление) - в течение 1 года ежемесячно.

В журнале учета потребления коммунальных услуг населением многоквартирного дома или жилого дома указываются:

- показания коллективных приборов учета по каждому виду коммунальных услуг;

- адрес многоквартирного дома или жилого дома;

- число фактически проживающих жителей;

- количество квартир;

- общая площадь жилых помещений;

- дата и время снятия показаний коллективного прибора учета;

- давление на вводе в многоквартирный дом или жилой дом и количество этажей - при определении расхода холодной и горячей воды;

- температура и давление газа перед счетчиком, фактическое барометрическое давление - при определении расхода газа.

В большинстве домов установлены индивидуальные или коллективные приборы учета, поэтому оплата коммунальных услуг жильцами производится в объеме фактически использованных ресурсов.

Наиболее значимая роль ТСЖ является в определении расходов на содержание общего имущества. Как уже говорилось, точная сумма этих расходов должна быть определена органами управления ТСЖ. Для того чтобы определить эту сумму, необходимо четко уяснить, что входит в понятие "содержание общего имущества". Мы предлагаем это сделать на основе Методики определения расчета платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденной в Санкт-Петербурге распоряжением Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли от 31 августа 2005 г. N 59-р. Данный документ в содержание общего имущества в многоквартирных домах включает:

- техническое обслуживание многоквартирных домов (технические осмотры, аварийное обслуживание и заявочный (непредвиденный) ремонт, работы по подготовке домов к сезонной эксплуатации; услуги по обеспечению тепловой энергией на собственные и технологические нужды; услуги по освещению мест общего пользования;

- работы и услуги, выполняемые по договорам со специализированными организациями: трубочистные работы; антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, замер сопротивления изоляции; услуги по обследованию аварийных квартир; услуги по технической инвентаризации домовладений; услуги по поверке манометров; услуги по техобслуживанию узлов учета; услуги по дератизации и дезинсекции;

- текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах;

- санитарное содержание общего имущества многоквартирных домов: санитарное содержание лестничных клеток; санитарное содержание придомовой территории; очистка мусоропроводов;

- вывоз твердых бытовых отходов;

- проведение работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту специального инженерного оборудования, которые выполняются по договорам с специализированными организациями: техническое обслуживание и ремонт лифтов, в том числе экспертиза и техническое освидетельствование; силовая электроэнергия; содержание и ремонт ПЗУ; содержание и ремонт АППЗ; ремонт кодового замка; техническое обслуживание и ремонт электроплит.

Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК предоставляет ТСЖ право заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, в том числе договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Сейчас большинство договоров, относящихся к коммунально-бытовой сфере, заключается при посредстве жилкомсервисов, организованных по инициативе государства на базе ЖЭКов, ДЕЗов и т.п., и именно эти службы несут ответственность за подготовку домов к отопительному сезону, к зиме и пр. Часть 1 ст. 158 ЖК возлагает на собственников помещения в многоквартирном доме (независимо от того, является он членом ТСЖ или нет) обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

С момента возникновения права собственности на помещения возникает обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт. Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК).

Таким образом, к основным функциям ТСЖ по управлению домом относятся:

- обеспечение своевременных поступлений коммунальных платежей;

- обеспечение своевременной оплаты расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества дома;

- обеспечение своевременной оплаты расходов на капитальный ремонт.

Для реализации этих функций жилищное законодательство предоставляет ТСЖ право заключать договоры в интересах членов товарищества (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК). Для эффективного заключения этих договоров следует знать, что в российских регионах существуют нормативы качества предоставления работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Например, в Санкт-Петербурге Постановлением губернатора от 27 сентября 2004 г. N 843-пг утвержден Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов. Помимо этого, базовые требования в данной сфере содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.

Содержание и ремонт общего имущества жилых домов включают в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилых домов, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

- технический надзор за состоянием общего имущества жилых домов (конструктивных элементов общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

- проведение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилых домов (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

- незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилых домов, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

- выполнение работ по санитарной уборке и очищению общего имущества жилых домов (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе уход за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилых домов выполняется в плановом порядке в целях восстановления исправности жилых домов, частичного восстановления их ресурсов с заменой или восстановлением их составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Назначение текущего ремонта - предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерных систем и восстановление эксплуатационных характеристик жилых зданий. К текущему ремонту относятся также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации. Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы: профилактический текущий ремонт (планируется заранее по объему, стоимости, по месту и времени его выполнения) и непредвиденный текущий ремонт (его необходимость определяется в ходе эксплуатации, проводится в срочном порядке).

Нормативы качества предоставления жилищных работ и услуг включают в себя несколько групп обязательных требований. Первая из них - информационные требования - правила информирования жильцов. Нормативы, утвержденные в Санкт-Петербурге, возлагают на предприятия, обслуживающие многоквартирный дом, обязанность предоставить потребителям услуг следующую информацию:

- перечень исполнителей по отдельным видам услуг, с указанием управляющей организации, предприятия водо-, тепло, энергоснабжения и другие организации, обслуживающие данный жилищный фонд, с указанием их адресов и номеров телефонов;

- номера телефонов и адреса аварийно-восстановительной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

- номер телефона и адрес Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга;

- полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов организации-исполнителя коммунальных услуг, их адреса и номера телефонов. Режим работы исполнителя работ и услуг должен предусматривать возможность приема заявок потребителей в удобное для них время, а также в выходные и праздничные дни;

- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых исполнителем работ и услуг в счет установленной ежемесячной оплаты;

- порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам потребителей и за счет финансирования потребителями;

- установленные стандарты и нормативы предоставления жилищно-коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

- планируемые на календарный год и или сезон года объемы работ по капитальному и планово-предупредительному текущему ремонту данного жилого дома, секции, подъезда;

- сроки предоставления и продолжительность отдельных видов услуг как в плановом порядке, так и в непредвиденных случаях отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза твердых бытовых отходов (информация размещается у входов в жилые дома или доставляются в абонентские почтовые ящики);

- размеры цен и тарифов, установленных для населения по каждому виду жилищно-коммунальных услуг, порядок и форма оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем работ и услуг договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления услуг;

- порядок, условия и форма обжалования нарушения исполнителем работ и услуг своих обязательств;

- список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

Далее, Нормативы качества предоставления жилищных работ и услуг, действующие в Санкт-Петербурге, предусматривают создание Единой аварийно-восстановительной службы Санкт-Петербурга (АВС). На АВС возлагается незамедлительное устранение аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях. В том числе, АВС производит работы по восстановлению водопровода и канализации, центрального отопления и горячего водоснабжения, электроснабжения.

Кроме того, в Нормативах установлены требования к качеству жилищных работ и предоставляемых услуг. Общими требованиями к жилищным работам и услугам являются обязательные требования безопасности для жизни и здоровья людей; сохранности имущества потребителей; охраны окружающей среды; соответствия запросам и возможностям потребителей, которым адресуется услуга; комплексности - возможности получения не только основных, но и дополнительных услуг, создающих нормальные условия жизнедеятельности потребителей; этики обслуживания - гарантии вежливости, доброжелательности; коммуникабельности персонала; комфортности обслуживания. Состав критериев и показателей качества жилищных работ и услуг, методы их измерения и оценки определяются в соответствии с нормативными актами и могут включать в себя:

- оценку технического состояния жилищного фонда в целях бюджетного финансирования;

- оценку потребительских качеств жилого дома в целях установления платы за наем жилого помещения;

- оценку качества работы организации, обслуживающей жилищный фонд.

Неотъемлемыми правилами, установленными Нормативами качества предоставления жилищных работ и услуг, выступают:

- требования к содержанию общего имущества жилых зданий (например, температурно-влажностный режим, поддерживаемый в вестибюле подъезда и на лестничной клетке);

- требования к содержанию придомовой территории (периодичность уборки тротуаров и пр.);

- требования к содержанию мусоропроводов (уборка, дезинфекция и т.д.);

- требования к сбору и вывозу бытовых отходов (размещение контейнеров для мусора);

- требования к содержанию зеленых насаждений (посадка, сбор листьев);

- требования к содержанию и ремонту лифтов (смазка, чистка, наладка, ремонт).

Помимо Нормативов качества предоставления жилищных работ и услуг, в Санкт-Петербурге утверждены Стандарты качества обслуживания жилых домов.